Nors, kaip skelbia Lietuvos bankas, per pastaruosius dvylika mėnesių būsto pardavimų skaičius šalyje susitraukė daugiau nei dešimtadaliu, o būsto įperkamumo rodikliai mažiausi per pastaruosius dešimt metų, prognozuojama, kad jau greitu metu rinka turėtų atsigauti. Besikeičianti pirkėjų elgsena koreguoja vystytojų planus ir verčia prisitaikyti prie naujų poreikių, o visiems labiausiai rūpimas būsto kainų klausimas vis dar kelia karštas diskusijas. Tad ar galime tikėtis mažėjančių kainų, kaip artimiausiu metu keisis „Euribor“ palūkanų norma ir kodėl būtent dabar yra parankus laikas pirkti nuosavą būstą? Įžvalgomis dalijasi nekilnojamojo turto ekspertas, projekto „Lucky homes 2“ pardavimų atstovas Aleksandr Zapriagajev.
„Euribor“ pagaliau mažės
Lietuvos banko duomenimis, per pastaruosius metus būsto pardavimų skaičius Lietuvoje susitraukė daugiau nei dešimtadaliu – iki maždaug 2016 m. lygio. Sostinės pirminėje rinkoje sandorių buvo dar mažiau: čia jų lygis buvo mažiausias per dešimtmetį. Tačiau pastebima ir gerų naujienų – rekordines aukštumas pasiekęs „Euribor“ nuo 2023 m. rugsėjo pabaigos jau nebekyla ir pastaruoju metu netgi šiek tiek mažėja, tad jeigu tendencijos nesikeis, būsto įperkamumo rodikliai ateityje turėtų gerėti. Tokią netolimos ateities viziją piešia ir nekilnojamojo turto specialistas A. Zapriagajev, kuris teigia, kad nors rinkoje vis dar jaučiamas sąstingis, tačiau tikimasi, kad jau artimiausiu metu bus stebimi pirmieji atsigavimo ženklai.
„Sąstingis rinkoje dar tikrai jaučiamas. Butus pastaruoju metu parduoti itin sunku – apžiūros vyksta, tačiau žmonės nebelinkę taip greitai atsisveikinti su savo pinigais. Vienas iš pagrindinių dalykų, kuris lėmė šią situaciją, tai yra staigiai pakilusios nekilnojamojo turto kainos ir dabartinis „Euribor“, kuris smarkiai padidina mėnesinę įmoką už būstą. Didelę įtaką, be abejo, turi ir aplinkui vykstantys karai, kurie palieka visus nežinioje“, – apie situaciją rinkoje pasakoja A. Zapriagajev.
Tiesa, specialistas priduria, kad laukiama ženklaus „Euribor“ kritimo, tad tai neabejotinai paskatins aktyvesnį būstų pirkimą.
„Vienas iš pagrindinių faktorių, kuris galėtų turėti įtakos rinkos atsigavimui, tai „Euribor“ mažinimo plano paskelbimas. Pagal dabartines naujienas galime matyti, kad „Euribor“ daugiau nebebus keliamas. Jau artimiausiu metu, pavasarį, turėtų būti išdėstytas planas, kaip ir kokiais žingsniais jis bus mažinamas. Kad jis mažės – tai yra faktas, net nediskutuotinas. Klausimas tik kada ir kaip. Vieni finansininkai sako, kad greičiausiai „Euribor“ sumažės iki 2,5 proc., kiti linkę manyti, kad jis nukris iki 2 proc., na, o optimistiškiausiai nusiteikę analitikai sako, kad galbūt „Euribor“ mažins net iki 1 proc. Tad kai žmonės žinos tą tikslų planą, būstų pardavimai tikrai turėtų atsigauti. Ir, žinoma, visi laukia kaimyninių šalių konflikto pabaigos arba bent jau kažkokio aiškumo, kuris tikrai pridėtų drąsos investuotojams, leidžiant suprasti, kad gyvename saugiau nei 2023 metais“, – sako nekilnojamojo turto ekspertas.
Būstų sandėlio užtektų keturiems metams
Pasak A. Zapriagajev, šiuo metu naujų butų sandėlis Vilniuje yra pilnas, tačiau situacija gali labai greitai pasikeisti.
„Jeigu kalbėtume apie naujos statybos projektus, tai butų sandėlis yra pakankamai pilnas. Neseniai buvo pateikti duomenys, kurie parodė, kad jeigu nesikeistų dabartinė pardavimo tendencija, tai šiuo metu turimo būstų sandėlio užtektų keturiems metams. Tačiau kadangi tai yra tik trumpalaikė tendencija, tai pasikeitus situacijai su „Euribor“, atsiradus daugiau aiškumo karinėse situacijose, padidės pirkimai ir automatiškai tas sandėlis nebeišsitęs į keturis metus, jis nebeatrodys toks didelis. Dabar gavosi taip, kad buvo užbaigta daug naujos statybos projektų, jie parsiduoda lėčiau ir būtent dėl to butų sandėlis yra užaugęs. Šiuo metu nemažai statytojų yra gavę statybos leidimus naujiems projektams, bet dėl didelio butų sandėlio kol kas jų vystyti neskuba“, – pasakoja „Lucky homes 2“ pardavimų atstovas.
Reikšmingo būsto kainų kritimo nesitikima
Nors statybinių medžiagų kainos jau stabilizavosi ir grįžo į prieškarinį lygį, o tiekimas bei logistika taip pat susinormalizavo, pirkėjai krintančių būsto kainų vis dar nesulaukia. Bankų apklausos duomenimis, didelių lūkesčių dėl nekilnojamojo turto kainų mažėjimo turėti nereikėtų. Didžioji dalis bankų prognozuoja, kad būsto kainos 2024 metais sumažės, tačiau reikšmingų korekcijų nesitikima. A. Zapriagajev tvirtina, kad tam didžiausią įtaką turi išaugę atlyginimai, lemiantys brangesnį darbuotojų išlaikymą.
„Nelabai tikiu, kad būstų kainos smarkiai nukris. Pagrindinė to priežastis yra tai, kad sumažėjusios statybinių medžiagų kainos nekompensavo išaugusių atlyginimų. Dabar statybų įmonės turi mokėti didesnį atlyginimą savo darbuotojams. Antras dalykas, kuris irgi labai pakiša koją būstų kainų mažėjimui, yra tai, kad Lietuvoje buvo atsisakyta dienpinigių. Anksčiau, kai statybų įmonės vykdydavo darbus kituose miestuose, jos galėdavo mokėti dienpinigius ar komandiruotpinigius, kurie turėjo mažesnį koeficientą nei standartinis atlyginimas. Todėl dabar pakilo pats atlyginimo koeficientas ir statybų įmonės turi išleisti daug daugiau pinigų savo darbuotojų išlaikymui nei prieš tai“, – sako nekilnojamojo turto specialistas.
Renkasi mažesnės kvadratūros butus
A. Zapriagajev pastebi ir besikeičiančią pirkėjų elgseną – pasak jo, vis dažniau dairomasi mažesnės kvadratūros būstų, o pirkimas iš brėžinių tapo praeities reiškiniu.
„Kalbant apie Vilnių, tai yra matoma tendencija, kad vis mažinama vidutinė butų kvadratūra. Jeigu anksčiau 3 kambarių butas, užimantis 60–70 kv.m, būdavo normalu ir įprasta, tai dabar tokį butą jau yra daug sudėtingiau parduoti. Žmonės ir dabar yra linkę pirkti 3 kambarių butus, bet jau mažesnės kvadratūros – apie 55 kv.m. Kvadrato kaina yra išaugusi, o šeima, kuriai reikia 3 kambarių buto, vis tiek ieško kažko panašaus, tik jau nebesivaiko didesnės kvadratūros – jie verčiau įsigis mažesnį butą, tačiau protingiau jį apstatys, įsirengs jį taip, kad viskas būtų funkcionalu. Pirkėjai taip pat vis dažniau ieško buto, kuris yra strategiškai patogesnėje vietoje, arčiau darbo, darželio – jie nebenori savo brangaus laiko leisti automobilių spūstyse. Dar vienas dalykas, kurį pastebime, kad žmonės jau nebelinkę pirkti iš brėžinių, kaip kad buvo anksčiau. Jie nori gyvai pamatyti projektą, pažiūrėti, kaip atrodo aplinka, įsitikinti, ar viskas yra tvarkinga ir jie priima sprendimą pirkti tik tada, kai jau mato pilnai išbaigtą projektą“, – apie pirkėjų elgseną pasakoja specialistas.
Nekilnojamojo turto ekspertas priduria, kad nuo šių metų įsigaliojanti nauja būsto įsigijimo tvarka, leisianti naują būstą įsigyti tik vystytojui registravus 100 proc. pastato baigtumą, pirkėjams didelės įtakos neturės. Tačiau, pasak specialisto, tai stipriai pajus vystytojai, statybas vykdantys iš skolintų pinigų.
„Nauja būstų įsigijimo tvarka pirkėjui didelės įtakos neturės, nes pridavimas 100 proc. baigtumu vyksta pakankamai greitai, tai yra nebrangi procedūra. Tačiau vystytojui, ypač tam, kuris viską daro iš skolintų pinigų, tai smarkiai atsilieps. Naujoji tvarka padidina pastato savikainą, nes iki 100 proc. baigtumo reikia užbaigti tam tikrus darbus, sutvarkyti visą dokumentaciją, kas gerais 3 mėnesiais atitolina pardavimų vykdymo pradžią“, – teigia A. Zapriagajev.
Pirkti būstą dabar – apsimoka
Daugeliui svarstant, kada išauš parankus metas įsigyti nuosavą būstą, A. Zapriagajev tvirtina, kad toks laikas yra būtent dabar. Specialistas teigia, kad nepaisant vis dar aukštų nekilnojamojo turto kainų ir didelio „Euribor“, perkantys būstą dabar, ilgalaikėje perspektyvoje smarkiai išloš.
„Kadangi „Euribor“ dabar yra sukilęs, o nekilnojamojo turto pardavimai smarkiai sumažėję, tiek antrinės, tiek pirminės rinkos pardavėjai yra priversti daryti kažkokias nuolaidas. Galime matyti, kaip vienų projektų pardavėjai dovanoja virtuves, kiti siūlo sandėliukus ar vilioja nemokama automobilio stovėjimo vieta. Bankai nori savo klientams kompensuoti galvos skausmą dėl pakilusio „Euribor“, todėl šiuo metu siūlo ypatingai mažas metines palūkanų normas. Dabar gauti 1,6 proc. metinę palūkanų normą yra labai paprasta, kas dar prieš du ar tris metus atrodė neįmanoma. Tad reikėtų paskaičiuoti – jeigu dabar žmogus pirks nekilnojamąjį turtą su padidėjusiu „Euribor“, kuris per metus laiko ar net dar greičiau sumažės iki labai protingo ir pastovaus, jam keletą mėnesių teks mokėti didesnes įmokas už būstą. Tačiau jis gaus pasiūlymą iš bankų dėl metinės palūkanų normos, kuri šiuo metu yra ženkliai mažesnė, o ją reikės mokėti artimiausius 20 ar 30 metų. Todėl jau geriau dabar keletą mėnesių sumokėti didesnę įmoką dėl padidėjusio „Euribor“, tačiau ateinančius dešimtmečius būti užsitikrinus puikias sąlygas metinei palūkanų normai. Tad ta dabartinė situacija, kai pardavėjai nori parduoti, o pirkėjai nelabai nori pirkti, gali padėti suderinti daug geresnę kainą ir ilgalaikėje perspektyvoje netgi sutaupyti“, – tvirtina ekspertas.
